أسعار ضريبة التصرفات العقارية 2025: النسبة المفروضة، غرامات التأخير، ومن المُلزم بالسداد؟

تعتبر ضريبة التصرفات العقارية واحدة من أهم الالتزامات القانونية المرتبطة ببيع أو نقل ملكية العقارات في مصر. وتُقدر هذه الضريبة بنسبة 2.5% من قيمة العقار، غالبًا ما يتكفل بسدادها البائع، لكن في حال تخلفه ينتقل عبء الدفع إلى المشتري الذي لا يمكنه تسجيل عقده في الشهر العقاري دون سدادها.

ورغم ذلك، يتيح القانون بعض الاستثناءات مثل حالات الميراث بين الأقارب المباشرين، أو شراء المسكن الأول إذا لم تتجاوز قيمته مليوني جنيه. في هذا المقال، نشرح لك ببساطة متى تُطبق هذه الضريبة، ومن المسؤول عن سدادها، لنساعدك على اتخاذ قرارات بيع أو شراء عقارك بثقة ووضوح.

• ما هى ضريبة التصرفات العقارية وكيف يتم العمل بها؟
• هل هناك علاقة بين ضريبة الدخل وضريبة التصرف العقارية؟
• هل يتم سداد ضريبة التصرف العقارى من قِبَل البائع أم المُشترى؟
• هل أسفرت مناقشات النواب عن بياناً يحدد العمل وفقاً لضريبة التصرفات؟
• هل يمكن الطعن على ضريبة التصرف العقارية؟
• ما هي غرامة تأخير ضريبة التصرفات؟
• ما هي الشقق المعفاة من الضريبة العقارية؟
• أين تدفع ضريبة التصرف العقارية في مصر؟
• هل تسقط ضريبة التصرفات العقارية؟

ما هى ضريبة التصرفات العقارية وكيف يتم العمل بها؟

عندما نتطرق إلى تفاصيل ضريبة التصرفات العقارية، لا يمكن إغفال أنه تم توضيحها بالفعل عبر القانون المُسمى بضريبة الدخل. 

أما عن كيفية سداد ضريبة التصرفات العقارية، فقد نص القانون على فرض ضريبة قدرها 2.5% على عملية بيع الأراضى والعقارات بصورة إجمالية؛ الأمر الذي يعنى أن بيع وحدة سكنية بقيمة 2 مليون جنيه قد يؤدى إلى دفع قيمة ضريبية قدرها حوالي 50 ألف جنيه – يجب سدادها خلال 30 يوم من تاريخ البيع.

هل هناك علاقة بين ضريبة الدخل وضريبة التصرفات العقارية؟

نعم، هناك علاقة واضحة! بدأت بوادرها سنة 2005 فى القانون رقم 91 المَعنِى بضريبة الدخل، ومن ثَمَ تم تعديل هذا القانون وفقاً للقانون 158 الصادر سنة 2018؛ ليصبح مَعنِى أكثر بضريبة التصرفات العقارية. نص القانون المُستحدث على فرض ضريبة قدرها 2.5% دون تخفيض قيمة إجمالى التصرف فى الأراضى والعقارات المبنية داخل المدن وليس القرى. 

يشمل التصرف كل من حالة البناء الأولى والقيام بتشييد المنشآت عليها، كما يشمل أيضاً العقار كله أو جزءاً منه أو وحدة سكنية بداخله. على صعيد آخر، ليس هناك فرق فى حالة كانت المنشآت مبنية على أرض المملوكة للممول أم لا، أو إذا كانت عقود التصرفات نفسها مُشهرة أو غير مُشهرة.

---

ابحث عن محلات للايجار في مصر

---

هل يتم سداد ضريبة التصرف العقارى من قِبَل البائع أم المُشترى؟

بحسب ما ورد فى التشريع، يتم دفع ضريبة التصرف العقارية من قِبَل البائع لا المشتري؛ وذلك وفقاً للمادة 42 والتى تنص على أن “يلتزم المتصرف (البائع) بسداد الضريبة خلال 30 يوم من تاريخ التصرف”.

هل يعفى الورثة من ضريبة التصرفات العقاريه؟

نعم، كان الورثة معفيين من ضريبة التصرفات العقارية على العقارات التي انتقلت إليهم من المورث بحالتها عند الميراث، وفقًا للقانون القديم. ومع ذلك، تم إلغاء هذا الإعفاء بعد صدور القانون رقم 158 لسنة 2018، الذي عدل المادة 42 من القانون رقم 91 لسنة 2005، ليشمل إلغاء هذا النوع من الإعفاء.

ما هي شروط الإعفاء من الضريبة العقارية؟

إذا كنت تتساءل هل عقارك مؤهل للإعفاء من الضريبة العقارية، فإليك أبرز الشروط التي حددها القانون، بشكل مبسط:

• الوحدات السكنية المملوكة والمشغولة:
  تُعفى الوحدة السكنية التي يقيم فيها مالكها فعليًا، بشرط ألا تتجاوز قيمتها مليوني جنيه. هذا يعفي شريحة كبيرة من المواطنين من تحمل أعباء إضافية.

• الوحدات منخفضة الإيجار:
  إذا كانت قيمة الإيجار السنوي للوحدة السكنية أقل من 24 ألف جنيه، فإنها معفاة كذلك من الضريبة العقارية.

• الوحدات غير السكنية محدودة القيمة:
  تشمل الإعفاءات أيضًا الوحدات غير السكنية، بشرط ألا تزيد القيمة الإيجارية السنوية لها عن 1200 جنيه.

هذه الاستثناءات تهدف إلى التخفيف عن الملاك وأصحاب العقارات متوسطي ومحدودي الدخل، وضمان ألا تكون الضريبة عبئًا على الاستخدامات الأساسية للسكن أو الأنشطة الصغيرة.

ما هي حالات الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية في مصر؟

هل تتساءل متى يمكنك الاستفادة من الإعفاءات على ضريبة التصرفات العقارية في مصر؟ هذه الضريبة التي تُفرض بنسبة 2.5% عند نقل ملكية العقارات، تشمل إعفاءات مهمة تخفف عنك الكثير في مواقف معينة.

إليك أبرز حالات الإعفاء من الضرائب العقارية:

• لمن يشتري منزله الأول:

إذا كنت تشتري منزلك الأول بقيمة لا تزيد عن 3 ملايين جنيه ومساحة لا تتجاوز 200 متر مربع، فأنت معفى تمامًا من الضريبة وفقًا لتعديل 2023. أليس هذا محفزًا للبدء في تملك بيتك الخاص بثقة أكبر؟

• التنازلات بين الأقارب:

أي نقل ملكية بين الزوجين، أو بين الآباء والأبناء، سواء عن طريق الهبة أو الميراث، معفى من ضريبة التصرفات العقارية. وفي حالة الميراث، يدفع الورثة فقط رسوم التسجيل التي تتراوح غالبًا بين 1 و3% طالما لم يتم بيع العقار.

• إعفاءات خاصة بالهيئات والجمعيات ودور العبادة:

تُعفى الهيئات الحكومية والجمعيات الخيرية ودور العبادة (كالكنائس والمساجد) عند شراء العقارات لأغراض غير تجارية.

• لأصحاب المشروعات الصناعية:

تم إقرار خصم مؤقت بنسبة 50% حتى عام 2024 للمنشآت الصناعية، دعمًا لهذا القطاع الحيوي وتقليلًا لتكلفة الاستثمار فيه.

ما هي الإجراءات اللازمة للحصول على الإعفاء من الضريبة العقارية؟

من المهم أن تعرف أن الإعفاءات لا تُطبَّق تلقائيًا، بل عليك بصفتك مالك العقار أن تبادر وتقدّم طلبًا رسميًا لإثبات استحقاقك. هذا يجنّبك أي مشكلات مستقبلية تتعلق بالضرائب أو الغرامات.

وللحصول على إعفاء من الضريبة العقارية، عليك اتباع الخطوات التالية:

1. تقديم طلب الإعفاء:

• يمكنك تقديم الطلب إلكترونيًا عبر بوابة مصلحة الضرائب العقارية، أو يدويًا في المكتب الضريبي التابع له موقع العقار.

2. إرفاق المستندات المطلوبة:

وتشمل كلاً من:

• سند الملكية لإثبات ملكيتك للعقار.
• عقد الإيجار أو تقرير التقييم إذا كنت تعترض على القيمة الإيجارية المقدرة.
• إثبات أهلية الإعفاء، مثل سجل قيد للجمعيات الخيرية، أو مستند يثبت أن العقار مخصَّص للسكن الشخصي.

3. مراجعة ومعاينة العقار:

• قد تقوم مصلحة الضرائب العقارية بمعاينة العقار للتحقق من استحقاقك للإعفاء.

4. قرار القبول أو الرفض:

• إذا تم قبول طلبك، يُطبَّق الإعفاء بدءًا من السنة الضريبية التالية مباشرة.
• في حال الرفض، يحق لك التقدّم بتظلم خلال 60 يومًا من تاريخ الإخطار.

هل أسفرت مناقشات النواب عن بياناً يحدد العمل وفقاً لضريبة التصرفات؟

نعم، فقد حددت المناقشات وجوب قيام البائع بتسديد الضريبة، وذلك بعد حالة عارمة من الجدل بسبب مناقشة القانون الذي صدر من قبل فى عام 2018. 

---

ابحث عن شقق مفروشة للايجار في مدينتي

---

كيف يتم احتساب نسبة 10% من صافي الإيجار السنوي في الضريبة العقارية؟

في مصر، تُفرض ضريبة عقارية بنسبة 10% على العقارات السكنية، لكن هذه النسبة لا تُطبَّق مباشرة على القيمة الإجمالية للإيجار، بل تُحتسب على صافي القيمة الإيجارية بعد خصم بعض المصروفات. دعنا نشرح لك الخطوات ببساطة:

خطوات الحساب:

1. تحديد القيمة الإيجارية السنوية:

• هذه القيمة لا تُحسب بناءً على السعر السوقي للإيجار، وإنما تُقدّرها مصلحة الضرائب العقارية بناءً على معايير محددة.
  
• مثلًا، إذا حُدّدت القيمة بـ 50,000 جنيه سنويًا.
  

2. خصم بدل الصيانة والمصروفات:

• يتم خصم 30% من هذه القيمة لتغطية مصروفات الصيانة والإهلاك.
  
• في مثالنا:
  > 50,000 × 30% = 15,000 جنيه خصم
  

3. احتساب صافي القيمة الخاضعة للضريبة:

• بعد الخصم، يصبح الصافي:
  > 50,000 – 15,000 = 35,000 جنيه
  

4. تطبيق نسبة الضريبة:

• الآن تُطبَّق نسبة الـ 10% على هذا الصافي.
  
• أي:
  > 35,000 × 10% = 3,500 جنيه ضريبة سنوية

هل يمكن الطعن على ضريبة التصرفات العقارية؟

بعد الاطلاع على قانون ضريبة التصرفات العقارية الجديد وتطبيقه على وحدتك العقارية وما زال لديك بعض الشكوك حيال قيمة الضريبة العقارية المفروضة عليك، تعرف على أي من الأسباب الآتية من أجل الطعن على قانون ضريبة التصرفات العقارية:

1. وجود بعض الاعتراضات على تقديرات لجنة الحصر والتقدير من مصلحة الضرائب العقارية، مثل: 

    – الموقع الجغرافي للوحدة وغيره من عوامل مثل القرب من الشواطىء أو الحدائق.

    – جودة البناء وأن الوحدة ليست فاخرة.

    – عدم وجود بعض المرافق مثل الغاز الطبيعي، وتدني الخدمات بالمنطقة.

2. عدم الالتزام بالقيمة الإيجارية المحددة وفقًا للقوانين.

3. عدم الاسترشاد بالأجرة التي تم الاتفاق عليها بين المؤجر والمستأجر.

4. عند عدم مطابقة دفاتر الحصر للوحدة الحقيقية، مما يشير إلى أنه لم يتم إجراء حصر حقيقي.

5. المبالغة في تقدير القيمة السوقية، مما أدى إلى زيادة القيمة الإيجارية المحددة وبالتالي الضريبة المرتبطة.

ما هي غرامة تأخير ضريبة التصرفات العقارية؟

تُفرض غرامة على تأخير سداد ضريبة التصرفات العقارية، وتُحدد قيمتها بناءً على المدة التي يتم التأخير فيها. ومن المهم التواصل مع مصلحة الضرائب للحصول على معلومات دقيقة حول قيمة الغرامة وآليات السداد إذا تأخر الدفع.

وبحسب آخر التطورات في قانون ضريبة التصرفات العقارية عند التأخر في دفعها، سواء للقسط الأول أو الثاني، ستُفرض عليك غرامة تأخير. علمًا بأن هذه الغرامة تكون بنسبة لا تتجاوز 2% من المبلغ الذي ينبغي دفعه كضريبة. 

وسيتم حساب هذه النسبة استنادًا إلى سعر الفائدة الذي يعلنه البنك المركزي المصري في وقت مطالبتك بالدفع. لذا، يجب الانتباه وتفادي سداد غرامة تأخير ضريبة التصرف العقاري.

ما هي الشقق المعفاة من الضريبة العقارية؟

على غرار الأشخاص المعفاة من الضرائب، لكل قاعدة استثنائها، فقد حددت مصلحة الضرائب بعض الحالات غير الخاضعة لهذا القانون، وهي:

1. الوحدات السكنية تحت الإنشاء.
2. الوحدات التجارية الذي لم يتجاوز صافي الربح من إيجارها السنوي مبلغ 24,000 جنيه.
3. الشقق التي تستخدم كسكن أساسي للأسرة (والذي يعد أحد شروط الإعفاء من ضريبة التصرفات العقارية المقررة حديثًا في 2023).

أين تدفع ضريبة التصرفات العقارية في مصر؟

بموجب قانون التصرفات العقارية، يجب دفع الضريبة التصرفات في مديريات الضرائب العقارية والمأموريات التابعة لها، وذلك دون الحاجة إلى مطالبة المدين في مكانه. 

ومع ذلك، نظرًا للظروف المختلفة، سواء كانت صحية أو اجتماعية، يُمكن للمدين تفويض شخص آخر للذهاب إلى المأمورية المعنية ودفع الضريبة. كما يُمكن الدفع من خلال حوالة بريدية أو شيك بنكي. فإذا كنت تبحث عن اماكن سداد ضريبة التصرف العقاري، فهي متاحة في المديريات والمأموريات المختصة.

 وتستطيع الوصول إلى أقرب فرع لك من خلال الاطلاع على قائمة المديريات في موقع مصلحة الضرائب:

متى تسقط ضريبة التصرفات العقارية؟

ضريبة التصرفات العقارية تسقط بالتقادم بعد مرور خمس سنوات، ولكن ذلك يبدأ من تاريخ علم مأمورية الضرائب بعملية البيع. هذا الأمر نادر الحدوث، خاصة إذا قام المشتري برفع دعوى صحة توقيع أو تسجيل العقد، حيث يتم إرسال نسخة من العقد إلى مصلحة الضرائب، مما يجعل سقوط الضريبة بالتقادم أمرًا غير شائع.

على سبيل المثال:

في حال زيادة القيمة السوقية لأحد العقارات عن 2 مليون جنيه، يكون العقار حينها ملزمًا بـ قانون التصرفات العقارية، إلا أنه في حالة عدم تجاوز صافي الإيراد السنوي من الإيجار، سواء كان مفروشًا أو طويل الأجل، مبلغ 24 ألف جنيه، فلا يتعين على المالك تقديم الإقرار الضريبي.

تلزم الصيغة الأولى للقانون كل من البائع والمشتري بتسديد الضريبة، خاصة لصعوبة تحصيلها من البائع؛ لذا حسم البرلمان الأمر وقام بإلزام  البائع فقط.

أهم الأسئلة عن ضريبة التصرف العقاري

إذا أردت أن تعرف المزيد عن الضرائب العقارية وكيفية حسابها، لا تتردد فى زيارة موقع بروبرتي فايندر.