مع عودة الحديث بقوة عن اشتراطات البناء الجديدة، بات من الضروري فهم ما تعنيه هذه القوانين وكيف تؤثر فعليًا على قرارات البناء والتراخيص في مصر. فالاشتراطات التي تم الإعلان عنها مؤخرًا تأتي ضمن خطة الدولة لضبط النمو العمراني وتحقيق التنمية المستدامة، خاصة في ظل التوجه نحو مدن الجيل الرابع.
في هذا الدليل، نوضح لك أبرز البنود الجديدة، الهدف من تطبيقها، وما الذي يجب أن تعرفه قبل بدء أي مشروع بناء، سواء كنت مالك عقار أو مطورًا عقاريًا تبحث عن وضوح في خطواتك القادمة.
ما هو الهدف من اشتراطات البناء الجديدة في المحافظات؟
بحسب ما ورد عن دكتور عاصم الجزار، وزير الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية السابق: فإن الهدف الحقيقى وراء اشتراطات البناء الجديدة يكمن فى إعادة هيكلة وضبط العمران فى مصر، الأمر الذى يحقق التوازن ويحافظ على جودة حياة المواطن المصرى.
وتتماشى خطة إعداد الاشتراطات البنائية مع مخططات الدولة للنهوض بالأبنية العمرانية داخل كل من مدينة القاهرة، والإسكندرية، والجيزة.
ما هى اشتراطات البناء الجديدة 2025 حسب الإعلان الصادر؟
هل تفكر في بناء منزل جديد أو تطوير عقار في عام 2025؟ إذًا من المهم أن تتعرف جيدًا على اشتراطات البناء الجديدة التي تم الإعلان عنها مؤخرًا، لأنها ستحدد ما يمكنك وما لا يمكنك تنفيذه في مشروعك القادم.
في إطار التوجيهات الرئاسية الرامية إلى تحسين آليات إصدار تراخيص البناء، أعلنت وزارة التنمية المحلية عن مجموعة من الضوابط الجديدة، والتي تضمنت إلغاء الاشتراطات السابقة والعودة إلى العمل بقانون البناء رقم 119 لسنة 2008. هذه الخطوة تهدف إلى تسهيل الإجراءات، وضمان أن يكون البناء منظمًا وآمنًا ومتوافقًا مع احتياجات كل منطقة.
إليك اشتراطات البناء الجديدة 2024-2025:
- الالتزام الكامل بالكودات المصرية المعتمدة: وهي مجموعة من المعايير الفنية التي تضمن لك كمواطن أو مستثمر أن المبنى سيتم إنشاؤه بجودة عالية، ومعايير أمان صارمة.
- مراعاة الارتفاعات المحددة وفق المخططات الاستراتيجية العامة والمحلية: كل منطقة لها حدود ارتفاع معينة لا يمكن تجاوزها، ما يسهم في الحفاظ على الشكل العام والانسجام البصري للمجتمع العمراني.
- الالتزام بضوابط التقسيم وخطوط التنظيم المعتمدة: وهي قواعد تمنع التعدي على الشوارع والمرافق العامة، وتضمن عدم حدوث فوضى عمرانية كما كان يحدث في بعض الحالات سابقًا.
- عدم السماح باستغلال قطع الأراضي الواقعة على شوارع وطرق يقل عرضها عن 20 مترًا في الأنشطة التجارية: إلا بعد الحصول على تصريح معتمد من الهيئة العامة للتخطيط العمراني.
- تحديد الحد الأقصى لنسبة البناء في المناطق السكنية بـ60%: مع الالتزام بشروط الارتفاع وسعة البنية التحتية. هذا يعني أنه يجب ترك 40% من مساحة الأرض كمساحات مفتوحة أو ارتدادات، مما يساهم في تحسين التهوية والإضاءة الطبيعية، ويقلل من الضغط على المرافق العامة.
هذه الاشتراطات الجديدة ليست مجرد إجراءات روتينية، بل تمثل نقلة في كيفية إدارة ملف البناء في مصر. فبدلًا من التعقيد، تسعى الدولة الآن إلى تقديم نظام أكثر مرونة ووضوحًا، يضمن حقوق الأفراد ويحقق تنمية عمرانية مدروسة.
جدول مقارنة بين اشتراطات البناء السابقة والجديدة 2025
| البند | الاشتراطات السابقة | اشتراطات البناء الجديدة 2025 |
|---|---|---|
| الإطار القانوني | اشتراطات البناء المؤقتة الصادرة في 2021 | العودة إلى قانون البناء رقم 119 لسنة 2008 |
| الكودات الهندسية | لم يكن الالتزام دقيقًا في بعض الحالات | التزام صارم بالكودات المصرية المعتمدة |
| الارتفاعات المسموح بها | كانت تخضع لاشتراطات مقيدة ومربوطة بعرض الشارع | تحدد وفق المخططات الاستراتيجية العامة والمحلية المعتمدة |
| ضوابط التقسيم وخطوط التنظيم | كانت تتفاوت من منطقة لأخرى | إلزامية ومحددة سلفًا ضمن خطوط تنظيم واضحة |
| سهولة إصدار التراخيص | معقدة وتتطلب إجراءات طويلة | تسهيل الإجراءات وتحسين منظومة الترخيص |
| المرجعية والتوجيهات | لوائح محلية وجهود فردية للمحافظات | توجيهات رئاسية مباشرة وتنفيذ مركزي موحد |
كيف يمكن القضاء على العشوائيات من خلال اشتراطات البناء الجديدة؟
أحد أهم أهداف اشتراطات المباني الجديده هى التخلص من ظاهرة المناطق العشوائية، التى يتجاهلها أغلب المسئولين. يتم ذلك عبر تحديد مواصفات للأماكن التى يمكن السماح ببناء عمارات سكنية بها، طبقاً لكثافتها السكانية.
كما يؤخذ بعين الإعتبار عدد الأدوار الملائمة بناءً على مدى استيعاب الشوارع وقوة تحمل البنية التحتية؛ لكى لا تظهر أية عوارض إنفجار أو طفح للمجاري أو إنقطاع للمياه؛ ويأتى ذلك ضمن الضوابط والشروط التى تحافظ على خصوصية كل من المدن والمحافظات.
ما هو دور الاشتراطات الجديدة فى تحسين الخدمات المقدمة للمواطنين؟
تُراعى الاشتراطات الجديدة أهمية وجود المنشآت والمبانى الخدمية، مثل: الحدائق، والمدارس والمستشفيات، وأقسام الشرطة، ودور العبادة وغيرها من المرافق الخدمية الأخرى، بل وتعمل الدولة وفقاً لتلك الاشتراطات، موفرة مساحات لتلك الخدمات لكى لا تطغى الأبنية السكنية على حق المواطن فى التمتع بحياة كريمة وسط أقرانه.
هذا وقد أكد الدكتور رأفت شميس، رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء على أن اشتراطات البناء الجديدة هى بمثابة بداية جديدة لعصر يسوده النهضة العمرانية، كما أنها علاج لمعظم المشكلات التى تواجه قطاع العمران، بدءً من البنية التحتية ووصولاً إلى الخدمات المتمثلة فى توافر المساحات الخضراء وأماكن التنزه.
على الصعيد الآخر، فإن اشتراطات البناء الجديدة سوف تسمح بإستخدام مساحات الأراضى الغير مصرح بالبناء السكنى عليها؛ لبناء مشروعات خدمية ضخمة، الأمر الذى سوف يترتب عليه زيادة قيمة سعر المتر والعمل على راحة المواطن.
هل هناك نمط معيّن للبناء في اشتراطات البناء الجديدة؟
بالطبع، فقد أكد رئيس جهاز التفتيش الفنى للمتابعة على أعمال البناء على أنه سوف يتم السماح بالبناء بشكل رأسى وليس أفقى، كما تم السماح بزيادة المرتفعات التى كانت ممنوعة من قبل، وأهمها المناطق المُطلة على النيل والميادين المُختلفة – بشرط أن لا يتعارض كل ما سبق مع القواعد التى تحمى البنية التحتية للأبنية.
هل يوجد نموذج موحد للاشتراطات البنائية بجميع المحافظات؟
طالب معالى الوزير بوضع نموذج موحد للاشتراطات البنائية، شاملاً جميع المدن فى المحافظات الأخرى مع الحرص على أن تناسب تلك الاشتراطات طبيعة هذه المدن. تم العمل أيضاً على إنهاء صيغة الاشتراطات البنائية والتخطيطية التى تم وضعها لضبط العمران بمدن القاهرة، الإسكندرية، والجيزة، ومن ثم عرضها على المجلس الأعلى للتخطيط والتنمية العمرانية؛ من أجل إعطاء الموافقة النهائية.
هل تختلف اشتراطات البناء في المدن الجديدة؟
تنقسم شروط البناء في المدن الجديدة إلى 3 أقسام: شروطٌ خاصة بالعمارات، وشروطٌ خاصة بالفيلات، وأخرى خاصة بالخدمات؛ وقد تم تحديد كل منهم على حدى كالآتى:
العمارات :
- يجب أن لا تتعدى المساحة المخصصة للبناء نسبة الـ 50 % فقط
- يجب أن لا تتجاوز الارتفاعات كل من دور أرضى، وثلاثة أدوار متكررة، وجراجات مخصصة للسيارات، وغرف خدمية فى الأسطح – تمثل 25 % من مساحة الدور الأرضي.
- يجب مراعاة وجود مساحة لا تقل عن 8 متر بين العمارات، كما أن المساحة بين المشروع والمشروع الآخر يجب أن تكون في حدود الـ 50 متر
الفيلات :
- يجب أن لا تتعدى المساحة المخصصة للبناء نسبة الـ 40 % من مساحة الأرض
- يجب أن لا تتجاوز الارتفاعات كل من دور أرضى، ودور أول، وجراجات مخصصة للسيارات، وغرف خدمية فى الأسطح
الخدمات :
- تتراوح نسبة الأراضى المخصصة للخدمات بين 8 و12 % من إجمالى مساحة المشروع
- لا يجب أن تزيد نسبة الأبنية الخدمية عن 30% من حجم المساحة المخصصة لكل خدمة؛ 10 % للأنشطة الترفيهية، و 20 % للنوادي الاجتماعية، و5 % للأندية الرياضية.
- يقدر الارتفاع المسموح للخدمات التجارية، والصحية، والإدارية، والتعليمية حوالى دور أرضى ودورين لكل خدمة؛ أما عن النوادي الإجتماعية والترفيهية، يُقَدر الارتفاع بها بحوالى دور أرضى ودور أول فقط.
هل اشتراطات البناء في العاصمة الادارية الجديدة؟
نعم، فإن الاشتراطات البنائية التى سبق ذكرها تسرى على منطقة العاصمة الإدارية كما تسرى على سائر المدن الجديدة.
هل سوف يتم تفعيل اشتراطات البناء الجديدة فى القرى؟
فى الواقع، لن يتم تطبيق الاشتراطات البنائية الجديدة على القرى والريف، حيث أنه من المُنتظر أن يتم التركيز على العمران القائم. على ضوء ما سبق، سوف تخضع اشتراطات البناء داخل القرى والريف إلى قانون البناء الموحد رقم 119 لسنة 2008.
ماذا عن اشتراطات البناء الجديدة اليوم؟
حتى يومنا هذا، تُعد تلك الفترة بمثابة فترةٌ تجريبية لتنفيذ الاشتراطات، أما عن اخر اخبار الاشتراطات البنائية؛ فقد تم التصديق من قِبَل الحكومة على جُملة الاشتراطات البنائية والتخطيطية ومنظومة التراخيص الجديدة.
وفقاً لم سبق، فقد تم تطبيق الاشتراطات البنائية الجديدة والعمل بها منذ يوم السبت الموافق ١ مايو، ومن المُرجح أن تستمر تلك الفترة التجريبية قرابة شهرين قبل أن يتم تفعيلها ببقية المدن المصرية بدايةً من 1 يوليو 2021.
تبدو اشتراطات البناء الجديدة حدثً جلّي ومهم للغاية، فبحسب ما ورد عن وزارة الإسكان والمرافق والمجتمعات العمرانية الجديدة، إن شروط البناء الجديدة تسعى إلى الإهتمام بجودة الخدمات المقدمة للمواطنين وتفادى عيوب البناء التى من شأنها وضع عراقيل استثمارية وسكنية فى المُستقبل.
يجب عليك تسجيل الدخول لكتابة تعليق.