مع تزايد النقاشات القانونية والإعلامية حول آخر أخبار قانون الإيجار القديم في مصر، بات من الضروري أن يعرف كل من المالك والمستأجر ما له وما عليه في ضوء التعديلات المقترحة أو الجاري تنفيذها.
سواء كنت تمتلك وحدة مؤجرة منذ عقود، أو تقيم في منزل بعقد إيجار قديم وتتخوف من قرارات الإخلاء، فهذا المقال يقدّم لك إجابات مبنية على مصادر قانونية موثوقة لأكثر الأسئلة شيوعًا حول الوضع الحالي للقانون وما قد يحمله المستقبل.
للرجوع إلى الدليل الشامل حول الإيجار القديم والإيجار الجديد 👇
ما الفرق بين الإيجار القديم والجديد؟
التمييز بين الإيجار القديم والإيجار الجديد ليس مجرد اختلاف في المدة أو القيمة الإيجارية، بل هو انعكاس لتطور العلاقة القانونية بين المالك والمستأجر عبر العقود. ولكل نظام قواعده وأحكامه التي تؤثر مباشرة على حقوق الطرفين.
أولاً: قانون الايجار القديم
صدر هذا القانون في بدايات القرن العشرين وتطوّر لاحقًا ليشمل فترات اقتصادية صعبة مرت بها البلاد. يهدف هذا القانون إلى حماية المستأجرين من الطرد التعسفي وارتفاع الأسعار. ومن أبرز ملامحه:
- الحق في الإقامة الدائمة: المستأجر يتمتع بحق الإقامة مدى الحياة، ويحق لورثته الامتداد القانوني في حالات معينة.
- قيمة إيجارية منخفضة وثابتة: الإيجار لا يعكس القيمة السوقية، ويظل ثابتًا لسنوات طويلة، مما يضع عبئًا اقتصاديًا على المالك.
- قيود على المالك: لا يمكنه تعديل الإيجار أو إنهاء العقد إلا في حالات حددها القانون بدقة.
تحديثات قانون الايجار القديم حتى 2025
بحسب التعديلات التي ناقشها البرلمان المصري، بدأ تطبيق نظام تدريجي لإنهاء عقود الإيجار القديم لغير غرض السكن (كالمحال التجارية) اعتبارًا من 2022، بمهلة 5 سنوات. وبعد انقضاء هذه الفترة، يصبح من حق المالك استرداد الوحدة أو تحرير عقد جديد وفقًا لشروط السوق.
حتى الآن، لم يُقر بعد قانون نهائي بخصوص الإيجار القديم للوحدات السكنية، لكن هناك مقترحات قائمة لإعادة التوازن من خلال زيادات تدريجية في القيمة الإيجارية وإنهاء الامتداد القانوني في بعض الحالات، بما يضمن حقوق الطرفين.
ثانيًا: قانون الايجار الجديد
يُطبَّق على جميع العقود الجديدة بعد 1996، وينظمه القانون المدني المصري، ويقوم على مبدأ التراضي بين الطرفين. ويتميز بـ:
- حرية التعاقد: يحق للمالك والمستأجر الاتفاق على مدة العقد وشروطه دون قيود مسبقة.
- تحديد القيمة الإيجارية بالتراضي: الإيجار يُحدّد وفقًا للقيمة السوقية، مع إمكانية التفاوض عند التجديد.
- انتهاء العقد بانتهاء المدة: إذا لم يتم التجديد، يعود الحق الكامل في التصرف بالعين إلى المالك.
للمزيد من التفاصيل، انتقل إلى الدليل التالي 👇
قانون الإيجار القديم يطبق من سنه كام؟
قانون الإيجار القديم في مصر بدأ تطبيقه فعليًا منذ عام 1977، وذلك بصدور القانون رقم 49 لسنة 1977 لتنظيم العلاقة بين المالك والمستأجر. وتم تعديل هذا القانون لاحقًا بموجب القانون رقم 136 لسنة 1981، والذي يُعد المرجع الأساسي الحالي لتنظيم الإيجارات القديمة في العقارات السكنية وغير السكنية.
هل ينتهي عقد الإيجار القديم بعد 60 سنة؟
لا، عقد الإيجار القديم لا ينتهي تلقائيًا بعد 60 سنة، لأنه ليس محدد المدة في الأساس، بل هو عقد غير محدد المدة ويستمر طالما المستأجر أو من له الحق في الامتداد القانوني (كالورثة في بعض الحالات) مقيم في العين المؤجرة ولم تتحقق شروط الإخلاء التي حددها القانون.
الإثبات من القانون:
- عقود الإيجار القديمة كانت تُبرم لمدة غير محددة وغالبًا تُذكر فيها عبارات مثل “مدى الحياة” أو “مع استمرار التوريث للورثة”.
- ما يُقال عن “انتهاء العقد بعد 60 سنة” هو معلومة شائعة خاطئة، غير موجودة في نصوص القانون القديم.
- بعض الأحكام القضائية اجتهادت بتحديد مدة معقولة لعقد الإيجار (مثل 59 أو 60 سنة)، لكن هذه ليست قاعدة عامة، ويتم تطبيقها في حالات نادرة، وغالبًا تتعلق بالعقارات المؤجرة لغير السكن (محلات، شركات) وليس السكن الخاص.
إذن، ما هي الحالات التي يمكن فيها فسخ عقد الايجار القديم بعد 60 سنة:
- إذا ثبت أن المستأجر ترك العين (الشقة/المحل) لمدة طويلة دون استعمال.
- إذا تم تغيير النشاط (مثلاً حول سكن إلى محل تجاري بدون إذن).
- إذا ثبت وفاة المستأجر ولم يعد أي من الورثة يقيم في الشقة.
- في بعض حالات التعديلات القانونية (كالتي حدثت مؤخرًا فيما يخص المحلات وغيرها من الوحدات التجارية بنظام الإيجار القديم).
متى يسقط عقد الإيجار القديم للشقق؟
في الوقت الحالي، ما زال الأعين تتجه ناحية مجلس النواب والجهات المختصة بالعمل على تعديل أو إلغاء قانون الايجار القديم، أيهما أقرب، غير هذا فإنه لا يحق لأي طرف باتخاذ أي خطوة مخالفة للقوانين الثابتة فيما يخص عقود الايجار القديم؛ أما عن الحالات القانونية التي يسقط فيها عقد الإيجار القديم:
- ترك المستأجر العين المؤجرة نهائيًا دون إقامة فعلية: إذا ثبت أن المستأجر أو الوريث المقيم قد غادر الشقة بشكل دائم.
- وفاة المستأجر الأصلي دون أن يقيم أحد الورثة معه إقامة مستقرة قبل الوفاة: شرط الامتداد القانوني يتطلب إقامة فعلية ومستمرة.
- تغيير النشاط المتفق عليه في العقد: مثل تحويل السكن إلى نشاط تجاري دون موافقة المالك.
- تأجير الشقة من الباطن بدون إذن المالك: عقد الإيجار لا يُجيز التأجير من الباطن إلا إذا تم الاتفاق صراحة.
- الإضرار الجسيم بالعين المؤجرة أو استخدامها بطريقة مخالفة للقانون أو الآداب.
- عدم سداد الإيجار لمدة متواصلة رغم الإنذار الرسمي: إذا لم يسدد المستأجر الإيجار بعد إنذاره قضائيًا.
ما حقوق المالك في قانون الإيجار القديم؟
إذا كنت مالكًا لعقار مؤجَّر بنظام قانون الايجار القديم، فمن المهم أن تكون على دراية كاملة بحقوقك بعد التعديلات الأخيرة على هذا القانون، والتي تهدف إلى تحقيق توازن عادل بينك وبين المستأجر. إليك أبرز الحقوق التي يكفلها لك القانون:
1. حق استعادة العين المؤجرة
يمنحك القانون الحق في استرداد الوحدة المؤجرة بعد انتهاء المدة المحددة وفقًا للتعديلات الجديدة. ويزداد هذا الحق قوة إذا كنت بحاجة فعلية للسكن، أو لديك خطط واضحة لهدم العقار أو إعادة تطويره.
2. حق زيادة الأجرة
تتيح التعديلات على قانون الايجار القديم رفع القيمة الإيجارية بما يتماشى مع الواقع الحالي للسوق. وتفصيلًا:
- يمكن رفع الإيجار إلى 20 ضعف القيمة الحالية في حالة الوحدات السكنية.
- في حال الأماكن المؤجرة لأغراض غير سكنية، مثل المحال التجارية، يُسمح بزيادة الإيجار إلى 5 أضعاف.
- كما يسمح القانون بزيادة سنوية بنسبة 15% للحفاظ على قيمة الإيجار مع مرور الوقت.
3. حق فسخ عقد الإيجار
في بعض الحالات، يمكنك كمؤجر فسخ العقد قانونيًا، مثل:
- امتناع المستأجر عن دفع الإيجار، بشرط إثبات تقاعسه رغم إنذاره.
- الإخلال ببنود التعاقد، كالتنازل عن العين أو استخدامها بطريقة تخالف الغرض المتفق عليه.
- إساءة استخدام العين أو إحداث أضرار جسيمة بها.
ومع ذلك، يشترط القانون لإقامة دعوى فسخ التأكد من عدم وجود أسباب تمنع المستأجر من سداد الإيجار (كظروف قهرية)، وأنك قد وجّهت له إنذارًا قانونيًا بوجوب السداد.
في النهاية، تذكر أن معرفة حقوقك كمؤجر في ظل قانون الايجار القديم تساعدك على اتخاذ قرارات قانونية سليمة وتفادي النزاعات غير الضرورية.
ما هي إجراءات طرد المستأجر قانون جديد؟
في حال أراد مالك الوحدة طرد مستأجر على نظام قانون الايجار الجديد، ينبغي عليه أن يكون مستوفيًا لأحد الحالات التالية:
- عدم سداد الإيجار الشهري أو على النظام المتفق عليه
- تغيير نشاط الوحدة المؤجرة من سكني إلى تجاري أو إداري
- تأجير العقار لطرف ثالث دون معرفة المالك
- إحداث ضرر كبير نسبيًا بالوحدة أثناء فترة الايجار
- استخدام الوحدة المؤجرة في نشاطات منافية للآداب والقوانين
هل هناك تعويض للمستأجر في حالة الإخلاء؟
نعم، في بعض الحالات، يحق للمستأجر الحصول على تعويض عند إخلائه من الوحدة المؤجرة بنظام قانون الايجار القديم. ويأتي هذا التعويض كنوع من الإنصاف، خاصة في الحالات التي يكون فيها الإخلاء بسبب قرارات تنظيمية أو تطوير عقاري.
قد يشمل التعويض أحد الأمور التالية:
- مبلغ مالي يعادل نسبة من القيمة السوقية للعقار، ويتم الاتفاق عليه بين الطرفين أو تحديده بقرار قضائي.
- فترة سماح قبل الإخلاء، تتيح للمستأجر وقتًا كافيًا للبحث عن بديل مناسب دون ضغط.
لكن تجدر الإشارة إلى أن التعويض لا يُمنح بشكل تلقائي في جميع الحالات، بل يعتمد على أسباب الإخلاء وملابسات كل حالة، وكذلك على التعديلات الأخيرة في قانون الايجار القديم التي تسعى لتحقيق توازن بين حق المالك في استعادة ملكه، وحق المستأجر في الاستقرار.
هل يحق للمالك زيادة الإيجار القديم؟
تبعًا لـ آخر أخبار تعديل قانون الإيجار القديم 2025 التي بدأ العمل بها منذ مارس 2023، فإنه يحق للمالك زياده الايجار القديم بنسبة 15% خلال 5 سنوات للوحدات السكنية.
متى يحق للمؤجر طرد المستأجر قانون قديم؟
إذا كنت مالكًا لوحدة مؤجرة بنظام الإيجار القديم، فربما تتساءل: هل يمكنني إنهاء العقد وإخلاء المستأجر؟ في الواقع، قانون الايجار القديم يمنح المالك هذا الحق في حالات محددة فقط، لضمان التوازن بين حقوق الطرفين.
إليك أبرز الحالات التي يُسمح فيها للمالك بطرد المستأجر:
- عدم سداد الإيجار: في حال امتناع المستأجر عن دفع القيمة الإيجارية المستحقة، يمكنك كمؤجر رفع دعوى قضائية لإخلاء الوحدة.
- تغيير النشاط: إذا استخدمت الوحدة لغرض مختلف عن المتفق عليه في العقد (مثلاً من سكني إلى تجاري)، فهذا يبرر طلب الإخلاء.
- الاستخدام غير القانوني: استخدام العين في نشاط غير قانوني أو مخل بالآداب العامة يمنحك حق الإخلاء فورًا.
- ترك الوحدة لأكثر من 3 سنوات: إذا أثبتت أن المستأجر لم يشغل الوحدة فعليًا طوال هذه المدة، فيمكنك المطالبة باستردادها.
- وفاة المستأجر دون ورثة: عندما لا يكون هناك مستحق للامتداد القانوني بعد الوفاة، يسقط حق الإقامة تلقائيًا.
- إحداث تلفيات جسيمة: إذا ألحق المستأجر أضرارًا كبيرة بالعين المؤجرة، يُمكنك الاستناد إلى ذلك لطلب الإخلاء.
- التنازل أو التأجير من الباطن بدون إذن: نقل حق الإيجار أو تأجير الوحدة لآخر دون إذن كتابي من المالك يُعد خرقًا للعقد.
هل ينتهي عقد الايجار بوفاة المؤجر؟ وهل الايجار القديم يورث؟
إجابة شقي السؤالين واحدة، نعم يتم توريث عقد الايجار القديم إلى الورثة ولا ينتهي عقد الايجار بوفاة الممستأجر أو المؤجر، وذلك تبعًا لما نص عليه قانون الايجارات القديم والجديد المحرر في أحكام القانون المدني رقم 4 لسنة 1996. وعلى الورثة إبداء الرغبة في استكمال التأجير أو إنهاءه خلال مدة لا تتجاوز 6 أشهر من تاريخ الوفاة.
هل يحق للورثة تغيير نشاط الوحدات التجارية؟
إذا قام أحد الورثة بتغيير نشاط العين المؤجرة فيعتبر العقد حينها لاغيًا تبعًا لـ قانون الايجار القديم، ويحق للمالك سحب الوحدة من أهل المستأجر فورًا.
في النهاية، تبقى قضية قانون الايجار القديم من أكثر الملفات القانونية والاجتماعية تعقيدًا، ويكمن الحل دائمًا في الفهم الدقيق لحقوق وواجبات كل طرف.
نأمل أن تكون هذه الأسئلة والإجابات قد ساعدتك على تكوين صورة أوضح حول موقفك القانوني، وساعدتك في اتخاذ قرارات مدروسة. ولا تنسَ، عند الشك أو الغموض، أن استشارة محامٍ متخصص في قانون الإيجارات ستضمن لك السير في الاتجاه الصحيح دون مفاجآت.
يجب عليك تسجيل الدخول لكتابة تعليق.